Форум » Домашний адвокат » Правовой ликбез в сфере сделок с недвижимостью » Ответить
Правовой ликбез в сфере сделок с недвижимостью
Admin: Жизнь как езда на лисапеде - если тебе тяжело, значит ты на подъеме... ---------------- Вырезки из интересных сообщений пользователей сайтов www.mosgrad.ru и http://forum.ners.ru. Более подробную информацию можно найти на указанных сайтах - рекомендую. ---------------- В случае, если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел право на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным ст.ст. 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. Требовать, как это практиковалось ранее в судебной практике, признания всех сделок с квартирой недействительными с возвращением квартиры в свою собственность путем применения правил о реституции ко всем сторонам сделок он не имеет право. При виндикации по ст. 301 ГК РФ у покупателя приобретенной по договору купли-продажи квартиры по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан в соответствии со ст. 461 ГК РФ возместить ему все понесенные им убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры. Поэтому в этом случае юридическим вопрос с возвратом денежных средств, уплаченных покупателю сверх согласованной в договоре цены квартиры в настоящее время остро не стоит. Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (ст. 167 ГК РФ). В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки по общему правилу каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое изменить каким-либо соглашением между сторонами договора нельзя, иные последствия могут быть установлены только законом. Поэтому любые иные правила об ответственности продавца в этом случае, установленные соглашением сторон в договоре купли-продажи, в т.ч. о взыскании убытков и т.п., являются ничтожными и судом во внимание приняты не будут. При этом, возвращая стороны недействительного договора в первоначальное положение, суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором. Вопрос о том, можно ли и на каком основании при этом взыскать с покупателя денежные средства, оплаченные сверх суммы указанной в договоре, остается дискуссионным. Самое страшное ждет стороны такого договора, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу о том, что сделка по передаче денежных средства сверх суммы, указанной в договоре (например, за неотделимые улучшения и т.п.), носила притворный характек и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по ст.ст. 170, 169 ГК РФ, и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры. Можно исходить также из того, что стороны договора, согласовали между собой в ненадлежащей форме (устно) новую цену квартиры, в счет которой продавец и получил денежные средства сверх цены, указанной в договоре. Такое изменение договора, как сделка, является ничтожным в силу ст.ст. 452, 550, 168 ГК РФ, а значит можно потребовать на этом основании и возврата денежных средств, полученных покупателем сверх цены квартиры, согласованной в надлежащей форме. Полученные продавцом денежные средства сверх цены по договору, можно попробовать взыскать с продавца, и как неосновательное обогащение, на основании ст. 1102 ГК РФ. Выбирать основания придется исходя из конкретных обстоятельств и позиций сторон в споре. Я в последнее время все больше и больше прихожу к выводу о том, что лучше всего в подобных случаях для защиты интересов покупателя в суде оформлять на сделке по всем правилам Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены квартиры, а деньги передавать по расписке в счет новой согласованной цены. ------ Дополнительное соглашение об изменении цены к договору купли-продажи квартиры составляется в той же письменной форме путем подписания сторонами единого документа, в том же количестве экземпляров, в т.ч. один для регистрационной службы, только после регистрации в которой, оно в силу ст. 558 ГК РФ будет считаться заключенным. Однако никаких сроков, в течение которых договор или дополнение к нему должны быть поданы сторонами на государственную регистрацию, закон не устанавливает. Это можно сделать при необходимости в любое время по заявлению обеих сторон, а в случае уклонения одной из сторон по требованию другой стороны в судебном порядке, так как форма соглашения об изменении цены сторонами при этом полностью соблюдена и нет никаких законных причин отказаться от этого соглашения. Если какая-то из сторон попытается признать это дополнительное соглашение незаключенным или недействительным, другая сторона может потребовать его регистрацию в судебном порядке. Но если, сам договор купли-продажи квартиры будет признан недействительным, покупатель сможет вернуть свои деньги, переданные по такому соглашению в порядке реституции. Особо хочу обратить внимание на то, что требование о государственной регистрации договора купли-продажи относится только к жилым помещения, а если речь идет о нежилом помещении, земельном участке, дачном доме и т.п., договор купли-продажи, как сделка, не подлежит госрегистрации, а значит и дополнительное соглашение об изменении цены к такому договору будет считаться заключенным с момента его подписания сторонами. ---------- Переход права собственности на недвижимое имущество регистрируется всегда, а сам договор только в случаях, указанных в законе. - это разные понятия ---------- Если речь идет о земельном участке, который муниципальные власти передали в собственность одного из супругов безвозмездно, то в силу ст. 36 СК РФ, такой земельный участок не относится к совместному имуществу супругов, а принадлежит только тому супругу, которому он предоставлен. Поэтому в этом случае согласие другого супруга на его отчуждение не требуется. Если на этом земельном участке был в период брака построен садовый домик за счет общих доходов супругов, то он в соответствии со ст. 34 СК РФ является их совместной собственностью. Поэтому на его отчуждение в силу требования ст. 35 СК РФ требуется нотариальное согласие другого супруга. ---------- В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара, в т.ч. недвижимости, через определенное время после его передачи покупателю (имеется ввиду, как показала судебная практика, не фактическая передача, а передача в собственность, которые в случае с недвижимость не совпадают), товар, в т.ч. недвижимость, считается проданной в кредит. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара, в т.ч. недвижимости, покупателю и до его оплаты, товар проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Это случай возникновения залога в силу закона, который возникает, если иное не предусмотрено соглашением сторон. --------------- Если следовать закону, то независимо от того, продается недвижимость или другое имущество, изменить договор можно только до его исполнения, в связи с которым в силу ст. 408 ГК РФ прекращаются обязательства, в т.ч. по оплате стоимости товары. Поэтому дополнительное соглашение об изменении цены для юридической чистоты должно быть датировано числом не позднее даты, которая стоит в расписке о получении денег по договору купли-продажи. Вопрос о том, можно ли при получение дохода от продажи квартиры (менее 3-х лет в собственности) в течении не одного, а нескольких налоговых периодов (календарных лет), например, при продаже в рассрочку, получать в соответствии со п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налоговый вычет в размере до 1 000 000 каждый год фактического получения дохода, спорный. Единой точки зрения на этот счет нет. Хотя ст. 220 НК РФ ответа на этот вопрос не дает, право использовать вычет в разных налоговых периодах по одному объекту повторно, если доход получен в нескольких налоговых периодах, не запрещает. При этом доход от продажи квартиры учитывается в целях налогообложения не по начислению, а по фактическому получению. Однако налоговики упорно считают, что правом на налоговый вычет при продаже квартиры в рассрочку в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик может воспользоваться по одному объекту только один раз, поэтому в применении вычета по доходам от продажи той же квартиры в последующие налоговые периоды, если вычет по ней уже предоставлялся ранее, отказывают. Сделок по продаже квартир гражданами в рассрочку очень мало, поэтому определенность в этом вопросе, установленную каким-либо судебным актом в случае спора с налоговыми органами на уровне ВС РФ или ВАС РФ, ждать можно еще долго. Желающих рискнуть проверить и отстоять в судах эту идею на своей квартире, пока особо не наблюдается, большинство пока предпочитает теоретизировать на этот счет. ------------------------ Если речь идет не о постоянной ренте, а о пожизненной, которая прекращается со смертью рентополучателя, то мать, которая не является стороной договора и не наследует права рентополучаетеля, не сможет потребовать расторжения договора, а признать договор ренты по этому основанию недействительным нельзя. Расторгнуть договор пожизненной ренты в случае его существенного нарушения со стороны внучки может только сама бабушка-рентополучатель. При этом вернуть квартиру себе обратно в собственность она сможет только, если квартира по договору пожизненной ренты была передана внучке бесплатно. Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного пользования квартирой продавцом тоже варинат. В плане оспоримости он мало чем отличается от договора пожизненной ренты, по которому квартира передана за плату, и более выгоден внучке, так как не предусмаривает в дальнейшем никаких платежей. А вот бабушке я бы порекомендовал не договор пожизненной ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением, при котором и любимая внучка всегда на крючке и дочка-стрекоза без квартиры. --------------- в Австрии риэлтор пойдет под суд, если будет давать юридические консультации... --------------- Справка о содержании правоустанавливающих документов. Ее вроде выдают, как и выписки из ЕГРП, только по сделкам, оформленным после 31 января 1998 года. Если не было подтверждения ранее возникших прав, то справка о содержании правоустанавливающих документов выданных до 31.01.98 будет содержать фразу о том, что в ЕГРП данные отсутствуют. --------------- Свидетельство о государственной регистрации права утрачивает свою актуальность по существу на следующий день после его выдачи. --------------- ......архивные копии договоров передачи жилых помещений, переданных в порядке приватизации до 31.01.1998, а также делает дублирующие надписи на удостоверенных нотариусом дубликатах договоров, оформляемых у нотариусов в то время. -------------- Очень странно, что в 2008 году Воронежское УФРС еще регистрировало в подобных случаях обременение правом пользования квартирой лицами, зарегистрированными в квартире в качестве членов семьи продавца. Уже почти 5 лет для этого нет никаких правовых оснований. Хотя возможно это были другие случаи (например: ссуда, найм, завещательный отказ). Ранее основанием для регистрации подобного обременения была собственно не ст. 558 ГК РФ, а ст. 292 ГК РФ. В соответствии с редакций этой статьи, действовавшей до 1 января 2005 года, при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику право пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника сохранялось. К слову, в Москве даже до 2005 года, если в том же договоре купли-продажи квартиры было указано, что члены семьи продавца сохраняют право пользования квартирой до снятия с регистрационного учета, это обременение не регистрировалось. Правда, лично для меня всегда было загадкой, каким законным образом и на каком правовом основании в данной ситуации продавец и покупатель квартиры в договоре купли-продажи могут определить соглашением между собой права третьих лиц, не участвующих в договоре. Видимо подобные сомнения в законности такого соглашения возникали у большинства участников сделок, поэтому от членов семьи продавца, зарегистрированных в квартире на момент продажи, стали требовать при оформлении договора купли-продажи нотариально удостоверенное обязательство об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета в сроки, указанные в договоре купли-продажи. Можно поспорить о юридической силе такого обязательства, но не буду, так как с 1 января 2005 года в связи с изменением ст. 292 ГК РФ смысла в таком обязательстве больше никакого нет. ! Перечень документов, необходимых для государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество определен ст. ст. 17, 18 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , а также ст. 30 Административного регламента по исполнению государственной функции по государственной регистрации прав. В указанном перечне отсутствует какая-либо справка из ПВС или выписка из домовой книги. Требовать дополнительные документы, не предусмотренные этими нормативными актами и другими законами, не допускается. Мне неизвестен никакой другой закон, в соответствии с которым для регистрации договора купли-продажи жилого помещения установлена обязанность продавца представить справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Поэтому формально с точки зрения закона такое требование является необоснованным и не может являться основанием для отказа в госрегистрации. Однако, при осуществлении функции по регистрации регистрационная служба проводит проверку законности сделки (см. ст. 13 Закона о госрегистрации прав). В соответствии со ст. 558 ГКРФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, является существенным условием договора. А это значит, что если такие лица и их права в отношении жилого помещения не перечислены в договоре, он является незаключенным. В соответствии с новой редакцией ст. 292 ГК РФ члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования жилым помещением при переходе права собственности к новому собственнику, если иное не предусмотрено законом. Одни из таких случаев, предусмотренных законом, является, например, случай, когда члены семьи бывшего собственника дали согласие на приватизацию квартиры без их участия (см. Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 года). Также право пользования в отношении жилого помещения при его отчуждении сохраняется в соответствии законом за лицами, проживающими в квартире на основании договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ), по договору коммерческого найма (ст. 675 ГК Ф), а также по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ). Все эти лица также должны быть с точки зрения требования ст. 558 ГК РФ перечислены в договоре купли-продажи для того, чтобы он мог быть зарегистрирован и считался заключенным. Для выявления таких лиц, проживающих в квартире, с целью проверки законности сделки регистрационный орган и запрашивает справку из ПВС или выписку из домовой книги. И хотя, как было указано выше, с этим требованием можно поспорить, однако, это случай, когда легче справку представить, чем спорить с регистрационной службой и вступать с ней в тяжбу. Аналогичная ситуация с требование справки об отсутствии строений на земельном участке уже была рассмотрена несколькими вопросами выше. -------------- Вопрос был задан о земельном участке, право собственности на который было зарегистрировано в январе 2001 года. Никакой дачной амнистии и упрощенного порядка в то время еще не было, но уже делалось межевание и выдавались кадастровые планы по старому закону о кадастре 2000 года, которые предоставлялись в регслужбу при регистрации переходов права собственности на земельные участоки. Следовательно этот участок относится к ранее учтенным (ст. 45 Закона о государственном кадастре 2007 года), а значит делать вновь межевание, согласовывать границы и предоставлять в регистрационную службу кадастровый паспорт по общему правилу не обязательно (ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). --------------- В соответствие с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Дело в том, что изначально в перечне имущества в ст. 220 НК РФ, в связи с продажей которого можно использовать имущественный налоговый вычет, ДОЛЕЙ в жилых помещениях не было. И при продаже долей пользовались исключительно указанным выше правилом. Потом ДОЛИ в этот перечень включили, а указание на то, что если продается имущество, находящееся в общей долевой собственности и т.д. .... (см. выше) из этой статьи по какой-то причине не исключили. Поэтому теперь получается, что если доли (менее 3-х лет) продаются по отдельным договорам, то можно каждому собственнику доли пользоваться вычетом до 1 000 000 рублей, а если продается квартира целиком по одному договору, то вычет распределяется пропорционально размеру долей в праве собственности на жилое помещение. Такой вот законодательный казус, на который разные налоговые инспектора смотрят по-разному. Поэтому в Вашем случае каждый из Вас должен будет подать налоговую декларацию, в которой указать свой доход от продажи квартиры в размере 2 500 000, а также вычет в размере 500 000 рублей (1 000 0000 рублей \2). В итого заплатить 13 % налог каждому предется с суммы 1 500 000 рублей ( 2 500 000 - 1 000 000 ). Попробуйте, попытайте счастье и укажите вычет в 1 000 000 рублей, как при продаже доли, попытка не пытка, может прокатит. ------------------------- вопрос: Если подавать заявление на вычет, то сумма налога сразу будет меньше на 260 тыс.? Или она будет такая же, но по месту работы не будут брать налог с з\п в течение некоторого времени? Это вычет, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, который предоставляется единственный раз в жизни каждому гражданину РФ в связи с приобретением в собственность на территории РФ жилого помещения. К продажам квартир он никакого отношщения не имеет. Если же Вы будете не только продавать, но и сразу в этом же году приобретать жилое помещение, тогда понятно о чем это Вы. Указанный вычет можно получить через бухгалтерию, не дожидаясь окончания налогового периода, в котором была куплена квартира. В этом случае с Вас перестанут по согласованию с налоговым органом удерживать и перечислять в бюджет налог с выплачиваемой зарплаты. А можно подать по итогам года налоговую декларацию и применить этот вычет при расчета налога по итогам года. Если упрощенно, то в декларации все доходы за налоговый период, в т.ч. зарплата и доход от продажи квартиры, складываются в одну кубышку, величина которой уменьшается на полагающиеся налогоплательщику налоговые вычеты, в.ч. в связи с покупкой квартиры, а от получившейся в результате разности рассчитывается налог. При этом фактически к выплате указывается суммы налога за минусом уже выплаченного, в т.ч. с зарплаты. Поэтому если Вы в один год продали и купили квартиру, Вы сможете уменьшить свой облагаемый годовой доход и на вычет и в связи с продажей (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и в связи с покупкой (п.п. 2 . п. 1 ст. 220 НК РФ) квартиры, рассчитав налогооблагаемый доход и налог. Однако заплатить нужно будет до 15 июля только еще не оплаченную часть налога. --------------- Отказаться от дара можно только до его принятия (ст. 573 ГК РФ). Поэтому растогнуть этот договор нельзя. В силу ст. 217 НК РФ от налога при дарении недвижимости освобождены не только близкие родственники, но члены одной семьи. Поэтому, если зять и тесть проживают в одной квартире, можно попытаться признать их в судебном порядке членами одной семьи, сославшись на то, что они ведут совместное хозяйство. Если нет, то единственный выход это признание в судебном порядке договора дарения недействительным, например, в связи с его возмездностью (ст.ст. 572, 170 ГК РФ), или по другим подходящим основаниям, не требующих экспертиз. Главное, чтобы в этом был заинтересован не только зять, но и тесть, который должен признать иск. ---------------- Если этот пенсионер купит в том же налоговом периоде (календарном году) другую квартиру, то у него появится также право на вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, который предоставляется в размере потраченном на покупку жилого помещения, но не более чем 2 000 000 рублей. Итого в одном налоговом периоде (календарном году) полученный доход, в т.ч. включающий денежные средства, полученные от продажи квартиры (принадлежащей менее 3-х лет) можно будет уменьшить и на 1 000 000 рублей по п.п. 1 п.1 ст. 220 НК РФ, а также на 2 000 000 рублей по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в связи с покупкой жилого помщения). Напоминаю, что последним вычетом можно воспользоваться только раз в жизни. Никаких фиксированный 260 000 нет. Это просто максимальная сумма налога, которую можно вернуть, если уплачена, или не платить, если еще не уплачена, воспользовавшись этим вычетом. Lamp писал(а): Например продал квартиру в Москве за 4 млн руб, минус вычет 1 млн.и 13% с 3 млн. -уже 390 тыс. обязан уплатить... ------------------------- Если этот пенсионер купит в том же налоговом периоде (календарном году) другую квартиру, то у него появится также право на вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, который предоставляется в размере потраченном на покупку жилого помещения, но не более чем 2 000 000 рублей. Итого в одном налоговом периоде (календарном году) полученный доход, в т.ч. включающий денежные средства, полученные от продажи квартиры (принадлежащей менее 3-х лет) можно будет уменьшить и на 1 000 000 рублей по п.п. 1 п.1 ст. 220 НК РФ, а также на 2 000 000 рублей по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в связи с покупкой жилого помщения). Напоминаю, что последним вычетом можно воспользоваться только раз в жизни. Никаких фиксированный 260 000 нет. Это просто максимальная сумма налога, которую можно вернуть, если уплачена, или не платить, если еще не уплачена, воспользовавшись этим вычетом Налог платится не отдельно в связи с продажей какого-либо имущества, а с совокупного дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде (календарном году), уменьшенного на полагающиеся налогоплательщику стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты, расчет которого производится налогоплатильщиком самостоятельно в подаваемой по итогам всего года налоговой декларации. Поэтому, если пенсионер продал, как Вы указываете, квартиру за 4 000 000 рублей, принадлещащую ему на праве собственности менее 3-х лет, и в этом же году купил другую квартиру, стоимостью более 2 000 000 рублей, и других доходов у него в этом налоговом периоде не было, он укажет в налоговой декларации, поданной по итогам этого года, доход в размере 4 000 000 рублей, а также имущественные вычеты в размере 1 000 000 (п.п.1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и 2 000 000 (п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Таким образом налогооблагаемый доход в соответствии с этой декларацией (опуская еще возможные стандартные и социальные вычеты) составит 4 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000 = 1 000 000 рублей, а налог к уплате соответственно 13 % (для налоговых резидентов) от 1 000 000 прублей = 130 000 рублей, которые этот пенсионер и должен будет заплатить до 15 июля. --------------------- ВОПРОС: "Добрый день. Вот моя ситуация. Москва.Есть квартира. Собственники- 4 человека, в том числе 2 детей. В собственности 2 года. Мы ее продаем и покупаем большую по площади в Москве. Нашелся покупатель нашей квартиры- ипотечник. Вопрос: Какие налоги мы должны выплатить для совершения такой сделки? ( Допустим цена продажи 4,5 млн руб, покупка-7 млн руб) .................................... Уточняю , Первичная приватизация, Все четверо (включая двух детей) станем собственниками покупаемого жилья, сделка за один день - продажа/покупка. Действительно ли , что в этом случае, продажа квартиры трактуется как не с целью получения прибыли и поэтому налога на продажу можно избежать? Возможны другие варианты?!" ОТВЕТ: "Если исходить из того, что продавцы являются налоговыми резидентами РФ, а продажа и покупка квартир происходят в одном налоговом периоде (календарном году), что вероятнее всего так и будет в силу решения органов опеки, а также из того, что все продавцы станут собственниками новой квартиры и ранее они налоговым вычетов, как покупатели, по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не пользовались, а квартира была получена семьей в порядке приватизации по 1/4 доле каждому, то расчет налога будет выглядеть следующим образом: 4 500 000 рублей (доход от продажи квартиры) - 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 195 000 рублей (налог). Это если в общем, но правильно рассчитывать, что и будет сделано в декларациях, доход и налог каждого продавца квартиры отдельно. Поэтому каждый их продавцов в числе всех своих доходов за отчетный налоговый период должен будет указать в налоговой декларации доход от продажи квартиры в размере: 1 125 000 рублей ( 4 500 000 / 4) - 250 000 рублей (1 000 000/ 4) - 500 000 рублей (2 000 000/ 4) = 375 000 рублей (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 48 750 рублей (налог каждого). ....... Вычеты п.п. 1 п.п. 2 ст. 220 НК РФ, если квартира была продана и куплена в одном налоговом периоде (календарном году) применяются при расчете налога, подлежащего уплате в бюджет по итогам года,в налоговой декларации одновременно." "Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином, в т.ч. от продажи имущества. А это совсем разные вещи. Доходом, который будет облагаться налогом, явялется вся сумма, полученная от продажи квартиры, которую можно уменьшить до налогообложения на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ и др. Если не брать в расчет другие Ваши доходы за налоговый период, а также возможные налоговые вычета по другим основаниям, общий расчет налога будет выглядить следующим образом: 4 500 000 рублей (доход от продажи квартиры) - 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 195 000 рублей (налог). Это если в общем, однако правильно, как я уже указывал ранее, рассчитывать доход и налог каждого продавца квартиры отдельно, что и будет сделано в декларациях. Поэтому каждый их продавцов в числе всех своих доходов за отчетный налоговый период должен будет указать в налоговой декларации доход от продажи квартиры в размере: 1 125 000 рублей ( 4 500 000 / 4) - 250 000 рублей (1 000 000/ 4) - 500 000 рублей (2 000 000/ 4) = 375 000 рублей (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 48 750 рублей (налог каждого). И это все при условии, что ранее налоговым вычетом, как покупатели квартиры по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, никто из Вас не пользовался." ЕЩЁ ОТВЕТ: "Налог - 13 % с 4,5 млн.(очевидно имелось ввиду с 3,5) При правильном заполнении налоговой декларации налога не будет. Но не все знают и умеют это делать." ЕЩЁ ОТВЕТ: "Да, кстати, избежать уплаты налога одновременной покупкой и продажей можно. МОЖНО!!!" КОММЕНТАРИЙ: "Так получается возврат 2 миллионов при покупке действует в полном объёме на все ДВА миллиона? Даже путём зачёта в уменьшение налога с продажи (когда за миллион по тексту Д-К-П продают, а фактически за бОльшую сумму)? Лихо, БОЛЬШИНСТВО риэлторов, как и я, этого не знают, мы считали, что лишь 13 процентов от 2 миллионов натурально или в зачёте можно вернуть... Интересно, пока налоговые у граждан не требуют декларации о доходах-мол откуда на покупку большУю сумму взяли вроде..." ----------------------------- о ликвидации налогового имущественного вычета при продаже имущества, принадлежащего налогоплательщику более 3-х лет, с одновременным включением такого имущества в перечень ст. 217 НК РФ, что избавляет теперь граждан от подачи декларации при продажи такого имущества, и т.д. ----------------------------- Накануне срока регистрации мы получили звонок от регистратора с предложением донести Справку об отсутствии строений под угрозой приостановления. Звонок от регистратора с предложением донести документ - есть ход, кот. используют регистраторы в случаях неуверенности в правоте своих действий. ---------------------------- Для начала нужно обратиться в суд с иском о взыскании за счет казны РФ на основании ст. 31.1 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, приложив документы, подтверждающие, что исполнение по исполнительному листу не производилось в срок более года, а также добросовестность приобретения. Ответчиком в соответствии со ст. 1071 ГК РФ по данному иску будет Минфин РФ. Суд, по месту нахождения ответчика. В случае, если иск удовлетворят, нужно обращаться сначала в соответствии с Бюджетным кодексом РФ непосредственно в Министерство финансов РФ, а уже если оно не удовлетворит требования по исполнительному листу в течение 3-х месяцев, в службу судебных пристовов. Подробно о об этом можно узнать из Приказа № 195 от 15 мая 2009 года ФССП "Об утверждении методических рекомендаций по исполнению судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы РФ" ---------------------------------- .. узнал, что имел право стать на очередь, но только до 23 лет. А ему уже 24 было. ...таких сирот, которые прошляпили возможность получить жилье из-за незнания 23-летнего рубежа - очень много.
Ответов - 12
Admin: Законодатели расширили перечень недвижимого имущества, в связи с покупкой которого граждане-налогоплательщики имеют право получить имущественный налоговый вычет в размере произведенных затрат, но не более чем 2 000 000 рублей, включив в него: земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, а также доли в них. Ранее указанным имущественным налоговым вычетом, право на который предусмотрено п.п. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации, могли воспользоваться и вернуть таким образом из бюджета налог в размере до 260 000 рублей только приобретатели квартир, домов, комнат, а также долей в них. Соответствующие поправки, внесенные законодателями в п.п. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации, вступили в силу с 1 января 2010 года. Напомним, что право на имущественный налоговый вычет имеют только граждане России. При этом приобретаемая недвижимость должна находиться также на территории Российской Федерации, а воспользоваться этим вычетом каждый налогоплательщик может только один раз в жизни. Вычетом можно воспользоваться до окончания налогового периода (календарного года), в котором приобретена перечисленная в законе недвижимость, обратившись в бухгалтерию работодателя, которая по согласованию с налоговым органов перестанет удерживать с налогоплательщика налог на доходы физических лиц пока не будет исчерпан весь размер вычета, а по завершению налогового периода получить вычет и вернуть переплаченный в бюджет налог можно, подав по итогам года в налоговый орган декларацию о доходах. Если доход налогоплательщика за один налоговый период не позволит использоваться весь размер положенного ему вычета, его неиспользованный остаток переносится на следующий год. В любом случае для получения права на вычет налогоплательщик обязан документально подтвердить факт расходов на новое строительство или приобретение недвижимости, а также предоставить документы, подтверждающие его право собственности. Для получения права на вычет в связи с приобретением земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, а также доли в нем, необходимо стать не только собственником земельного участка, но и дома, построенного на нем. Кроме стоимости самого недвижимого имущества в расходы по его приобретению можно включить в зависимости от вида приобретаемого имущества также другие различные расходы, в т.ч. на разработку проектно-сметной документации, приобретении отделочных материалов, на отделку и т.д. Этот (и так весьма внушительный) перечень сопутствующих расходов был также значительно расширен законодателями с 2010 года. Напомним еще, что указанный имущественный налоговый вычет предоставляется, в том числе на суммы процентов, уплаченных кредитным и другим российским организациям (а теперь и индивидуальным предпринимателям) по целевым займам (кредитам), потраченным на приобретение перечисленной в законе недвижимости. В этой части имущественный налоговый вычет можно использовать в полном фактическом объеме, сверх 2 000 000 рублей. С 1 января 2010 года применить имущественный налоговый вычет без ограничения можно и в отношении процентов по кредитам, предоставленным банками в целях перекредитования таких займов. В общем, получился хороший подарок налогоплательщикам к новому году. Жаль только, что право на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой земельного участка или долей в нем, предоставленного для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домами, распространяется только на покупки, сделанные, начиная с 2010 года. ------------------------------------ Напомним, что подать налоговую декларацию тем, кто обязан сделать это в соответствии с законом, необходимо до 30 апреля, а заплатить в соответствии с ней налог на доходы физических лиц до 15 июля текущего года. Это в первую очередь касается граждан, получивших в 2009 году доходы от продажи различного имущества, в том числе недвижимого. В соответствии с ранее действующими правилами, установленными п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при продаже имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности более 3-х лет, ему предоставлялся имущественный налоговый вычет в размере всего дохода, полученного от продажи такого имущества. В связи с этим никакого налогового бремени при продаже такого имущества фактически не возникало. Однако подать декларацию о доходах по итогам налогового периода (календарного года), в котором было продано такое имущество, уменьшив в ней доход на указанный налоговых вычет, формально с точки зрения закона гражданин был обязан. Невыполнение обязанности по декларированию, не связанной в этом случае с неуплатой налога, грозило гражданину наложением в соответствии ст. 119 НК РФ минимального штрафа в размере 100 рублей. Однако очереди в налоговых инспекциях и потерянное на пустое декларирование фактически не облагаемого налогом дохода личное время - пугали налогоплательщиков больше, чем незначительный по размеру штраф. Очевидно, что и сотрудники налоговой службы, принимая и обрабатывая такие декларации, работали для государственного бюджета в минус. Теперь, начиная с налоговой компании по декларированию доходов за 2009 год, в случае продажи гражданином (налоговым резидентом России) имущества, в т.ч. недвижимого, принадлежащего ему на праве собственности более 3-х лет, подавать налоговую декларацию не нужно. Законодатели изменили п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, исключив из него норму о праве налогоплательщика на имущественный налоговый вычет в размере всего дохода, полученного от продажи имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности более 3-х лет, и включили доход от продажи такого имущества в перечень доходов, не подлежащих налогообложении, дополнив ст. 217 НК РФ пунктом 17.1. При этом продавцы жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, как и ранее, имеют в соответствии с п.п. 1 п.1 ст. 220 НК РФ право уменьшить свой доход от продажи такого имущества на 1 000 000 рублей или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, и обязаны подать налоговую декларацию. Для продавцов же иного имущества, принадлежащего налогоплательщикам на праве собственности менее 3-х лет, которые также обязаны задекларировать свои доходы, имущественный налоговый вычет был увеличен законодателями со 125 000 рублей до 250 000. Напоминаем, что в налоговой декларации физическими лицами указываются все полученные ими в налоговом периоде (календарном году) доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода. Теперь же налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (ст. 217 НК РФ), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, но только в случаях, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных законом. Соответствующие поправки налогового законодательства вступили в силу с 1 января 2010 года. -------------------- Записи об ограничении судом в дееспособности или о признании недееспособным правообладателя объекта недвижимости вносятся в ЕГРП, начиная с 1 января 2005 года. Для этого в соответствии с п. 4 ст. 28 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копии вступивших в законную силу решений судов, которыми гражданине ограничены в дееспособности или признаны недееспособными, подлежат обязательному направлению в трехдневный срок судебными органами в орган по государственной регистрации. В выписке из ЕГРП, которая предоставляется любому заинтересованному лицу для проверки зарегистрированных прав, такие сведения не содержатся. Информацию о таких сведениях, а значит и об их отсутствии в ЕГРП, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть предоставлена только самому правообладателю, его представителям, а также правоохранительным и другим, указанным в п. 3 ст. 7 Закона органам и лицам ------------------------- Записи об ограничении судом в дееспособности или о признании недееспособным правообладателя объекта недвижимости вносятся в ЕГРП, начиная с 1 января 2005 года. Для этого в соответствии с п. 4 ст. 28 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копии вступивших в законную силу решений судов, которыми гражданине ограничены в дееспособности или признаны недееспособными, подлежат обязательному направлению в трехдневный срок судебными органами в орган по государственной регистрации. В выписке из ЕГРП, которая предоставляется любому заинтересованному лицу для проверки зарегистрированных прав, такие сведения не содержатся. Информацию о таких сведениях, а значит и об их отсутствии в ЕГРП, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть предоставлена только самому правообладателю, его представителям, а также правоохранительным и другим, указанным в п. 3 ст. 7 Закона органам и лицам. ----------------- В соответствии со ст. 292 ГК РФ в редакции, которая действует с 1 января 2005 года, переход права собственности на квартиру к иному лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника. Это правило действует в случае, если иное не предусмотрено законом. Никаких прямых исключений из этого правила, установленных законом для лиц, которые прежде дали согласие на приватизацию квартиры без их участия, законом не установлено. Указание на то, что нормы ст. 292 ГК РФ, не распространяются на лиц, которые дали согласие на приватизацию квартиры без из их участия, было сделано, исходя из анализа законодательства, ВС РФ в ответах на вопросы, опубликованные в Обзоре законодательства и судебной практики за 4-й квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 года, а теперь и в Постановлении Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 года. Уже тогда, в связи с этим возникало много практических вопросов. ВС РФ указал на то, что право пользования квартирой для таких лиц в силу ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ носит бессрочный характер, поэтому сохраняется при переходе права собственности. Однако ответа на вопрос о том, как такое право пользования и в каких случаях прекращается, ВС РФ не дал. Была надежда, что ВС РФ сделает это в последующем или уточнит свою точку зрения, однако, подтвердив свою позицию в Постановлении Пленума № 14 от 2 июля 2009 г., ответа на этот вопрос ВС РФ опять не дал. (См. пу. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 г.: И раньше, когда в соответствии со ст. 292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 года, права членов семьи собственника жилого помещения сохранялись в случае перехода права собственности к новому собственнику, все члены семьи перечислялись в договоре купли-продажи, с указанием на то, что они сохраняют такое право до снятия с регистрационного учета. Всех это устраивало, члены семьи давали отдельные обязательства о снятии с учета и освобождении квартиры, а после выполнения этих обязательств свои права на жилое помещение не оспаривали. Казалось бы, а в чем отличие, почему не поступать также и сейчас. Всех пугает слова «право пользования носит бессрочный характер». Поэтому пока ВС РФ не разъяснит, может ли такое «бессрочное» право пользования жилым помещением прекратиться и в каких случаях, на практике будут каждый раз возникать подобные вопросы. В этой связи юрист Вашего покупателя прав, так как регистрация по месту жительства, как и ее отсутствие, не может сама по себе являться основанием для возникновения, изменения или прекращения жилищных прав. Я также до разъяснений ВС РФ этого момента не рекомендую своим агентам и клиентам приобретать такие жилые помещения. ----------------- важно, где на момент приватизации квартиры ребенок был не только зарегистрирован по месту жительства, но и проживал фактически. Если на момент приватизации он фактически с отцом в квартире уже не проживал, что подтверждается также регистрацией по другому месту жительства, а был действительно фактически до приватизации переселен по месту жительства матери, то на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ ребенок утратил право на жилое помещение, а значит и на приватизацию квартиры. В этом случае покупателю волноваться не о чем, тем более, что на ребенка эта квартира изначально не предоставлялась. ---------------------- Отказаться от дара можно только до его принятия (ст. 573 ГК РФ). Поэтому расторгнуть этот договор, даже в судебном порядке, нельзя. Скорее всего единственный выход - это признание в судебном порядке договора дарения недействительным, например, в связи с его возмездностью (ст.ст. 572, 170 ГК РФ), или по другим подходящим основаниям, не требующих экспертиз. Главное, чтобы в этом был заинтересован не только одаряемый, но и даритель, который должен признать иск. --------------------- получить какую-либо долю в праве собственности на квартиру, занимаемую по договору социального найма, можно исключительно в порядке приватизации, которая возможна только с общего согласия всех проживающих в квартире лиц, начиная с 14 лет. Ни о каком делении квартиры, которая нанимателю и членам его семьи, в т.ч. бывшим, не принадлежит на праве собственности, и речи быть не может. Потребовать разделить не квартиру, а изменить договор найма, заключив отдельные договоры найма на комнаты (разделить лицевые счета), как это можно было сделать прежде в порядке ст. 86 ЖК РСФСР, а потом приватизировать полученную комнату отдельно от других членов семьи, больше нельзя. Законодатели решили бороться с квартирами коммунального заселения, поэтому в новом ЖК РФ, который вступил в действие с 1 марта 2005 года, такого права за нанимателем и членами его семьи, в т.ч. бывшими, не предусмотрели. Единственное, что можно сейчас сделать в указанной ситуации – это в соответствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ потребовать в судебном порядке принудительный размен квартиры. Для этого необходимо найти и представить суду вариант обмена на два неприватизированных жилых помещения (в данном случае самое реальное это комнаты), наниматели которых являются членами одной семьи и желают съехаться таким образом в размениваемую квартиру. Эти люди должны дать согласие на участие в судебном процессе на Вашей стороне, как истца, а жилое помещение (комната), в которое будет предложено принудительно переселить несогласного на обмен бывшего мужа, должно быть расположено в том же районе проживания, в доме не худшей категории и не уступать по метражу суммарному количеству метров, приходящихся на него в размениваемой квартире. ---------------------- ВС РФ в п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от № 14 от 2 июля 2009 г. указал, что при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жк РФ не предусмотрен. ---------- Гражданин в соответствии со ст. 19 ГК РФ приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поэтому ошибка в паспортных данных гражданина, указанных в договоре существенного значения не имеет. Паспортные данные с точки зрения закона в договоре можно было вообще не указывать. Главное, чтобы не было при этом сделана ошибка в ЕГРП, в этом случае необходимо обратиться в регслужбу с заявлением об исправлении технической ошибки, сделанной при регистрации прав в ЕГРП. ------------ зарегистрированный договор купли-продажи квартиры на момент подписания допсоглашения был полностью исполнен сторонами, как в части передачи квартиры в собственность покупателя, так и в части оплаты стоимости квартиры. А изменить можно только договор, который полностью еще не исполнен, так как исполнение прекращает обязательства. Видимо Ваш договор содержал условие о том, что расчеты уже произведены или произведены до его подписания ? Однако договор может содержать также другие обязательства кроме передачи права собственности и оплаты стоимости квартиры, например, о снятии с регучета и т.п.. Если да, то укажите на них регистратору, и основываясь на ст. 450 ГК РФ, потребуйте регистрацию досоглашения к еще неисполненному полностью договору, ведь изменения, которые вы хотите внести исполненные обязательства и права сторон не затрагивают. ------------ К сожалению, Налоговый кодекс РФ, определяя понятие «имущество», используемое в его статьях, не включает в него, не смотря на нормы ГК РФ (см. ст. ГК РФ) «имущественные права». Поэтому имущественный налоговый вычет в соответствии со ст. 220 НК РФ при продаже имущественных прав, в т.ч. права аренды, налогоплательщик применить не может. В п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и в п. 17. 1 ст. 217 НК РФ под «иным имуществом» понимается имущество, как объект гражданских прав, за исключением имущественных прав, которое принадлежит налогоплательщику на праве собственности. Вопрос о том, может при этом налогоплательщик уменьшить свой доход от продажи имущественного права на сумму расходов, связанную с получением этого дохода, во многих случаях остается спорным. В настоящее время в связи с внесенными законодателем в 2007 году изменениями в п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ этот вопрос окончательно снят для случаев уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования долевого строительства или по любому другому договору, связанному с долевым строительством. Ранее такое право законодатели признали также за продавцами доли в уставном капитале организации. Права аренды, как Вы поняли, в этом списке нет. Однако попробовать отстоять свое право на уменьшение дохода от продажи права аренды на сумму расходов, связанных с приобретением этого дохода, т.е. на сумму, которая была ранее потрачена на приобретение права аренды, гражданин может, используя общий принцип определения дохода, установленный налоговым законодательством в ст. 41 НК РФ. Так в соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Именно используя этот общий принцип, граждане пытались отстаивать свои право на уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с получением этого дохода, при уступке прав по договорам инвестирования в строительство еще до изменений в 2007 году ст. 220 НК РФ. И хотя чаще всего успеха это ранее не приносило, но кое-где, например, в Москве налогоплательщиком удалось отстоять эти права еще до указанных изменений налогового законодательства.
Admin: ........... Если продается не вся квартира, как единый объект права общей долевой собственности, а только доля в праве на этот объект, продавец доли может расчитывать на налоговый имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, так как "доли" с 2005 года включены в перечень имущества, в связи с продажей которого налогоплательщик имеет такое право на налоговый вчет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Указанный налоговый вычет распределяется между участниками общей долевой собственности пропорционально размеру их долей только в случае продажи кваритры целиком единым объектом права собственнности по одному договору купли-продажи. Указанный вопрос очень подробно был разобран Конституционным судом РФ в связи с возникшими противоречиями в практике применения имущественных вычетов при продаже долей в жилых помещениях. В своем Постановлении от 13 марта 2008 года № 5-П Конституционный суд РФ указал следующее. "... Граждане, имеющие в общей долевой собственности имущество, вправе - исходя из принципа свободы договора (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - заключать гражданско-правовые договоры, направленные на реализацию указанного имущества. В Налоговом кодексе Российской Федерации, согласно пункту 2 его статьи 38, под "имуществом" понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (при нахождении имущества в собственности менее трех лет). В данном подпункте помимо закрытого перечня жилой недвижимости, при продаже которой возникает право на имущественный налоговый вычет, содержится указание на возможность получения такого вычета при продаже "иного имущества" - в сумме, не превышающей 125 000 рублей, если "иное имущество" находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, и в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже "иного имущества", если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более. Тем самым Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи. Положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года N 112-ФЗ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, - в системной связи с положением абзаца четвертого подпункта 2 пункта 1 той же статьи, согласно которому при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности, и статьей 249 ГК Российской Федерации, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов по общему имуществу, - означает, что оно подлежит применению при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. При этом соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности. При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит. ... ... Таким образом, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года N 112-ФЗ, не противоречит Конституции Российской Федерации, поскольку с учетом системной связи с абзацем первым данного подпункта в указанной редакции оно подлежит применению в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности ... " ------------------ Во-первых нужно различать два таких юридических понятия, как "срок исковой давности" и "срок давности привлечения к ответственности". В пределах "срока исковой давности" налоговый орган имеет право обратиться в суд общей юрисдикции с иском о взыскании с гражданина, не являющегося предпринимателем, неуплаченного налога (пеней, штрафов), а в пределах "срока давности привлечения к ответственности" привлечь налогоплательщика в налоговой ответвенности за нарушение налогового законодательства. Во-вторых, срок исковой давности является нормой не процессуального, а материального права. Поэтому не смотря на то, что подобные налоговые дела рассматриваются, как и гражданские, в судах общей юрисдикции, срок исковой давности по взысканию неоплаченного налога определяется не гражданским, а налоговым законодательством. Указанная выше ст. 113 НК РФ определяет не срок исковой давности, а срок давности привлечения к налоговой ответственности. В соответствии с этой статьей лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового периода, в течение которого было совершено это правонарушение, и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года. Срок же исковой давности взыскания налога, в течение которого налоговый орган может обратиться в суд общей юрисдикции с иском о взыскании с гражданина, не являющегося предпринимателем, неоплаченного им налога, в соответствии со ст. 48 НК РФ составляет шесть месяцев после истечения срока, отведенного для исполнения требования об уплате налога. При этом пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. В соответствии со ст. 70 НК РФ требование об уплате налога должно быть направлено налогоплательщику по общему правилу не позднее трех месяцев со дня выявления недоимки. В соответствии со ст. 69 НК РФ требование об уплате налога должно быть исполнено налогоплательщиком в течение 10 календарных дней с даты получения указанного требования, если более продолжительный период времени для уплаты налога не указан в этом требовании. В указанном случае с учетом правила исчисления 3-х летнего срок давности привлечения к налоговой ответственности, установленного ст. 113 НК РФ, срок давности привлечения к налоговой ответственности за неподачу налоговой декларации по ст. 119 НК РФ истекает 01 мая 2011 года. А срок давности привлечения к налоговой ответственности по ст. 122 НК РФ за неуплату налога истекает 1 января 2012 года. Срок же исковой давности взыскания неоплаченного налога на доходы физических лиц, если требование об его уплате налоговым органом продавцу не направлялось, вообще не начинал течь. ------------------ ещё раз Срок исковой давности взыскания налога, в течение которого налоговый орган может обратиться в суд общей юрисдикции с иском о взыскании с гражданина, не являющегося предпринимателем, неоплаченного им налога, в соответствии со ст. 48 НК РФ составляет шесть месяцев после истечения срока, отведенного для исполнения требования об уплате налога. В соответствии со ст. 70 НК РФ требование об уплате налога должно быть направлено налогоплательщику по общему правилу не позднее трех месяцев со дня выявления недоимки. В соответствии со ст. 69 НК РФ требование об уплате налога должно быть исполнено налогоплательщиком в течение 10 календарных дней с даты получения указанного требования, если более продолжительный период времени для уплаты налога не указан в этом требовании. Налоговая декларация в указанном случае в связи с получение дохода от продажи квартиры налогоплательщиком в налоговый орган не предоставлась, а следовательно налоговый орган не знает о возникшей налоговой недоимке. Попробуйте докажите иное :) Тот факт, что в 2010 году пришло требование об уплате налога на имущество по этой квратире, только подтверждает это неведение. Когда и из какого источника налоговый орган узнает о недоимке - неизвестно. Поэтому срок направления требования об уплате налога, а следовательно и срок исковой давности взыскания налога при указанных обстоятельствах просто не начинал течь ------------- главное, чтобы такой вариант с двумя договорами пропустила регистрационная служба. Ведь в настоящее время квартира не является объектом общей долевой собственности, а находится полностью в индивидуальной собственности одного человека. Поэтому в каждом таком договоре необходимо будет указывать также, а кому остается принадлежать на праве собственности оставшаяся 1/2 доля. В этой связи в момент регистрации перехода права уже по первому договору купли-продажи 1/2 доли должна опять же возникать общая долевая собственность на квартиру у покупателя и продавца, по 1/2 доле. А такая возможность в настоящее время очень часто отвергается регистрационной службой, как не основанная на законе и противоречащая положению гражданского законодательства о том, что общая долевая собственность на имущество может возникнуть только при его приобретении несколькими лицами, а не одним. Т.е. распорядиться, как говорят сторонники такой точки зрения, можно только тем правом, которое принадлежит, а для возникновения права общей долевой собственности и соответственно права на долю, которым можно распорядиться, законных оснований нет. Этот юридический вопрос в настоящее время носит дискуссионный характер. Но от этого не легче. Примерно до 2004 года в Москве такие сделки и права регистрировались на ура, а потом начались проблемы, поэтому рекомендую сначала прозондировать.... ------------- Кроме права преимущественной покупки доли, которое в соответствии со ст. 250 ГК РФ принадлежит другим участникам общей долевой собственности на дом, нужно не забывать также о праве преимущественной покупки чужого земельного участка, принадлежащем собственнику расположенного на нем строения, которое установлено ст. 35 ЗК РФ. Кроме того, в соответствии с принципом единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, который установлен той же ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поэтому в указанном случае участник общей долевой собственности на дом, обладает не только преимущественным правом покупки доли дома, но и преимущественным правом покупки земельного участка, который хотя ему и не принадлежит, но расположен под общим домом, сособственником которого он является. В связи с этим необходимо направить в соответствии с правилами, установленными ст. 250 ГК РФ, сособственнику дома предложение, как о покупке доли, так и о покупке земельного участка, с указанием их цены по отдельности, но со ссылкой на ст. 35 ЗК РФ о том, что они продаются одновременно. ---------------- В соответствии со ст. 19 Закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» если с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации прав обращается только одна сторона договора, государственный регистратор вправе не возвращать этой стороне документы сразу, а приостановить регистрацию прав на срок до одного месяца, известив о поступившем заявлении другую сторону договора. Если в течение указанного срока от другой стороны поступит аналогичное заявление, документы с регистрации просто вернут, а если не поступит и сторона, подавшая заявление о возврате документов без регистрации, не передумает, подав в этот срок вновь заявление о госрегистрации, регистратор сделает отказ в государственной регистрации. В законе это обозначено, как «если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Поэтому именно об этих документах сейчас и идет речь. Теоретически возможны и другие варианты, но исходя из описанной Вами ситуации, это маловероятно. В любом случае, эти действия можно рассматривать, как уклонение одной из сторон договора (в данном случае продавца) от его государственной регистрации со всеми вытекающими в связи с этим возможными правовыми последствиями, установленными законом. В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а необоснованно, уклоняющаяся от государственной регистрации сторона обязана возместить другой стороне все убытки, связанные с этим. Аналогичное правило содержится также в ст. 16 Закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому независимо от того, в связи с чем продавец уклоняется от государственной регистрации договора, а Вам об этом может быть и неизвестно, сделайте следующие последовательные шага: 1. Направьте продавцу телеграмму (с заверенным почтой текстом и уведомлением о вручении) с требованием объяснить его действия, указав при этом, что Вы не отказываетесь от покупки квартиры, настаиваете на государственной регистрации договора, и будете требовать ее проведения в судебном порядке; 2. Не пишите никаких аналогичных заявлений о возврате документов, а получайте свои документы, в т.ч. экземпляр своего договора купли-продажи в регслужбе только вместе с отказам в государственной регистрации, сделанном в связи с отказом от регистрации договора продавца квартиры; 3. Обратитесь в суд с заявлением о регистрации договора купли-продажи. При этом сразу подайте в обеспечение иска ходатайство об аресте квартиры (суд в таких случаях делает это 100 %). Параллельно рекомендую незамедлительно обозначить свои правопритязания на квартиру и в регслужбе, подав заявление о том, что Вы намерены регистрировать сделку в судебном порядке, и до поступления определения об аресте из суда просите никаких регистрационных действий с квартирой не производить. Независимо от того, признает потом или нет суд уклонение продавца от регистрации договора необоснованным (по ситуации и доказательствам), и вынесет или нет в связи с этим решение о регистрации договора, судебный спор займет минимум 6-10 месяцев. Плюс время на снятие ареста. Поэтому в случае, даже если дело выиграет продавец, в чем я сомневаюсь, ни о какой продаже квартиры в ближайший год третьим лицам и речи быть не может. Все это должно отрезвить продавца в его намерениях кинуть Вас таким образом, тем более что вопрос с возвратом денег у Вас не стоит. Поверте проверено на практике. -------------------------- Право собственности на квартиры у сторон договора мены сейчас возникает с момента государственной регистрации этого права в ЕГРП. Что же касается вопроса о сумме в договоре, налогов и т.п., то не забывайте, что вместо использования имущественного налогового вычета в размере до 1 000 000 рублей, на который можно уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, принадлежащей налогоплательщику на праве собственности менее 3-х лет, этот доход можно уменьшить в соответствии с тем же п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода. Договор мены является возмездным договором, стороны которого являются одновременно продавцами и покупателями. Поэтому новая квартиры продавцу достанется по договору мены не даром. В счет оплаты ее стоимости, которая будет указана в договоре мены, он передаст свою квартиру. Соответственно на эту сумму он сможет потом в целях налогообложения уменьшить свой доход, полученный от последующей продажи Вам этой квартиры. ------------------- В 2005 году я получил 1/2 квартиры в результате приватизации, а в 2009 мне по наследству достались вторые 1/2 этой квартиры. Свидетельство о регистрации получил одно общее на всю квартиру. Вопрос: Если я сейчас эту квартиру продаю и в ДКП указываю настоящую стоимость (скажем 6000000), а потом на эти деньги сразу покупаю еще одну квартиру, то как будут рассчитаны налоги и вычеты? Ответ: Налоговая база и налог должен быть расчитан в данном случае следующим образом: 6 000 000 (доход от продажи квартиры) - 3 000 000 (доход от продажи 1/2 доли, принадлежащей более 3-х лет) - 500 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере пропорциональном 1/2 доле, т.е. половина от 1 000 000) - 2 000 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если ранее им не пользовались и стоимость квартиры не менее 2 000 000) = 500 000 (налоговая база) * 13 % = 65 000 (налог). Квартира должна продаваться и покупаться в одном календарном году. --------------- МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 13 августа 2009 г. N 3-5-04/1248@ ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке налогообложения дохода от продажи квартиры, приобретенной ранее одним физическим лицом по долям с разными сроками владения такими долями, и сообщает следующее. В ситуации, когда отчуждаемый жилой объект приобретался налогоплательщиком ранее в различные сроки по долям, налоговая база в отношении доходов от продажи такого объекта определяется исходя из срока владения каждой долей. ------------------ В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2009 N 368-ФЗ доходы, получаемые физлицами - налоговыми резидентами РФ от продажи жилья, дач, садовых домиков или земельных участков (долей в указанном имуществе), иного имущества находившихся в собственности этих лиц три года и более, включены в перечень не облагаемых НДФЛ. Соответственно внесено изменение и в подпункт 1 пункта 1 статьи 220. -------------------------------------------------------------------------------- Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в полной сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи имущества (в том числе доли в квартире), находившегося в его собственности более трех лет. Таким образом, налогоплательщику, которому в отчуждаемой квартире принадлежала доля со сроком владения более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в части суммы, полученной от продажи всей квартиры, соответствующей этой доле. Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, применяемыми к доходам, полученным в период после 1 января 2005 года, предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире, предоставляется в размере 1 миллиона рублей, если срок владения такой долей составил менее трех лет. ----------------- Положения абзаца 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса подлежат применению только в случае продажи жилого объекта различными совладельцами. Таким образом, в отношении суммы дохода от продажи квартиры, соответствующей доле, перешедшей в единоличную собственность налогоплательщика менее трех лет до даты отчуждения всей квартиры, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 млн. рублей. Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С.Н.ШУЛЬГИН ------------------- Если речь идет о свидетельстве о праве на наследство, которое было выдано после начала государственной регистрации прав на такое имущество в субъекте РФ (не ранее 31 января 1998 года и не позднее января 2000 года), то для соврешения сделки с таким имуществом право собственности продаца должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в ЕГРП. В этой ветке кто-то говорил (см. выше по ветке) о том, что у них в регионе проходит в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ регистрация таких прав одновременно с регистрацией прав по сделке, однако, если Вы не готовы к возможным спорам с регистрирующим органом, рекомендую все же не рисковать и сделать регистрацию заранее. В случае, если речь идет всеже о ранее возникшем праве, которое было оформлено по всем старым правилам, регистрировать его заранее необязательно. Это можно сделать одновременно с регистрацией прав по сделке. ------------------ "Московский налоговый курьер", 2006, N 17 Вопрос: Физическое лицо приобрело права, связанные с требованием двухкомнатной квартиры по договору о совместной инвестиционной деятельности в строительстве жилья, а затем передало это право требования третьему лицу. Каков порядок обложения НДФЛ дохода, полученного в результате переуступки права требования? Ответ: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ ПИСЬМО от 30 мая 2006 г. N 28-10/47422@ В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Уступка права требования представляет собой перемену лица (стороны) в обязательстве, но не меняет предмет обязательства. При этом исполнение финансовых обязательств новым кредитором перед первоначальным кредитором является возмещением расходов первоначального кредитора по новой сделке. На основании ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в том числе в соответствии с гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ. Согласно ст. ст. 208 и 209 НК РФ доходы от реализации прав требования к российской организации являются объектом налогообложения НДФЛ. Налоговая база в этом случае определяется как сумма дохода, полученная по договору уступки права требования, уменьшенная на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов по приобретению этого права. Для подтверждения произведенных расходов в налоговый орган необходимо представить при подаче налоговой декларации по НДФЛ договор уступки права требования и платежные документы, подтверждающие оплату первоначальному кредитору по данному договору. Заместитель руководителя Управления действительный государственный советник налоговой службы РФ II ранга С.Х.АМИНЕВ 30.05.2006 -------------------------- право аренды и имущественный вычет
Admin: Продажа трех долей по одному договору по умолчанию подразумевает согласие всех со-собственников на отчуждение не принадлежащих им долей по известной им из договора цене. Продажа по различным договорам (хотя бы и одному покупателю и в один день) не исключает, а как раз подтверждает ситуацию, при которой со-собственники не знают реальной цены, за которую продаются не принадлежащие им доли. Поэтому остается возможность оспорить сделку соседа под предлогом: "за эти деньги и я бы долю выкупил" и по основаниям, предусмотренным ст.250 ГК РФ. ... в такой ситуации необходимо к каждому договору купли-продажи доли приложить отказы от права преимущественной покупки доли в порядке ст. 250 ГК РФ от других участников общей долевой собственности или документ, подтверждающий их извещение собственником доли о ее продаже с предложением выкупа в преимущественном порядке, которым другие участники общей долевой собственности не воспользовались в течении месяца со дня извещения. Если же сначала таким образом зарегистрировать договор и переход права собственности в отношении только одной доли, то для договоров купли-продажи в отношении других долей этого делать уже не нужно, так как покупатель будет уже сам участником общей долевой собственности. ------------- Если продается не вся квартира, как единый объект права общей долевой собственности, а только доля в праве на этот объект, продавец доли может рассчитывать на налоговый имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, так как "доли" с 2005 года включены в перечень имущества, в связи с продажей которого налогоплательщик имеет такое право на налоговый вчет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Указанный налоговый вычет распределяется между участниками общей долевой собственности пропорционально размеру их долей только в случае продажи квартиры целиком единым объектом права собственнности по одному договору купли-продажи. ПИСЬМО УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ 30 июня 2005 г. N 28-10/461882 В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1000000 руб. и полученной налогоплательщиком в налоговом периоде, в частности, от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет. При продаже указанного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного согласно указанному подпункту, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. При решении вопроса о моменте возникновения права собственности на имущество, переходящее в порядке наследования, налогоплательщик должен учитывать следующее. В статье 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. На основании статьи 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу (п. 1 ст. 1153 ГК РФ), то согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ такое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество (если такое право подлежит государственной регистрации). Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество. В соответствии со статьей 1162 ГК РФ свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным на основании закона совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Следовательно, право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации этих прав. Таким образом, на основании изложенных выше норм действующего законодательства и с учетом указанной в письме информации период нахождения в собственности кооперативной квартиры, полученной по наследству, в настоящее время составляет более трех лет. Следовательно, установленный статьей 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при ее продаже будет предоставлен в полной сумме, полученной от продажи указанной квартиры. Заместитель руководителя Управления действительный государственный советник налоговой службы II ранга С.Х. Аминев 30 июня 2005 г. N 28-10/461882 + См ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 2 ноября 2006 г. N 444-О ------------------ Доля в ОНС жилого дома не входит в перечень имущества, перечисленного в п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, поэтому никакого правового значения срок, в течение которого налогоплательщик владел ею на праве собственности, если эта доля не была выделена в натуре виде отдельной недостроенной квартиры, для последующего налогообложения дохода, полученного от продажи квартиры, иметь не должен. "Доля в ОНС жилого дома" и "квартира" - разные объекты права собственности. В связи с этим при продаже такой квартиры максимально можно вывести из под налогообложения можно только 1 000 000 рублей (вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), а с 3 000 000 рублей придется заплатить налог на доходы. --------------------
Admin: *PRIVAT*
Admin: *PRIVAT*
Admin: *PRIVAT*
Admin: *PRIVAT*
Admin: *PRIVAT*
Admin: *PRIVAT*
Admin: *PRIVAT*
alex6797: Думаю не лишнем будет ликбез про "чёрных риэлторов", как их распознать и не попасть на их удочку:http://moydom.ru/news/pokupaem-prodaem/kak-raspoznat-chyornyh-rieltorov-i-ne-popast-na-nih-1999. Осведомлён, значит вооружён. Надеюсь, информация будет полезна.
Admin: Новые положения законодательства В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475 указано, что введение специального правового режима для машино-мест, позволяющего осуществить государственную регистрацию собственности на такой объект, возможно только при условии внесения соответствующих изменений в ГК РФ.Как отмечалось выше, такие изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ. Остановимся на наиболее важных положениях этого закона. Во-первых, к недвижимым вещам отнесены предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Во-вторых, машино-место может быть предметом ипотеки (пп. 6 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»). В-третьих, в ГрК РФ (п. 29 ст. 1) вводится понятие машино-места – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В-четвертых, местоположение машино-места будет устанавливаться посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения – на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (ч. 6.1 ст. 24 нового Федерального закона № 218-ФЗ[7]). Границы машино-места будут определяться проектной документацией здания, сооружения и обозначаться или закрепляться лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности – в здании или сооружении) будут устанавливаться либо восстанавливаться путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. При этом площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования (ч. 6.2 ст. 24 нового Федерального закона № 218-ФЗ). Не забыл законодатель и о судьбе уже существующих машино-мест. Установлено, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу нового закона, признается машино-местом. При этом замены и внесения изменений в правоустанавливающие документы не требуется, они сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления (ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ). Если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. При этом право общей долевой собственности на помещение, в границах которого располагаются машино-места, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест. Перечисленные нововведения вступили в силу 01.01.2017. взято отсюда
полная версия страницы